ثبت شرکت کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
ثبت کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی بدون اتلاف وقت و با کمترین هزینه. جهت دریافت مشاوره رایگان تأسیس کارگزاری میتوانید با شماره ذیل تماس بگیرید:
02634003817 ☎️
پیرو دستورالعمل تاریخ ۱۴۰۴/۷/۲۶ ، در راستای اجرای برنامه هفتم توسعه و پیرو فراخوان رسمی دولت، امکان ثبت و راهاندازی شرکتهای کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی برای متقاضیان واجد شرایط فراهم شده است. این اقدام با هدف ساماندهی خدمات تخصصی، ارتقای کیفیت ارائه خدمات فنی و حقوقی، و تسهیل ارتباط میان بخش دولتی و خصوصی صورت گرفته و فرصت جدیدی را برای فعالان این حوزهها ایجاد کرده است تا در چارچوب ضوابط و مقررات تعیینشده، نسبت به ثبت شرکت و آغاز فعالیت رسمی خود اقدام کنند.
تعریف کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی، شخص حقوقی مجوزدار است که تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت میکند و بهمنظور ارائه خدمات ثبتی املاک شامل امور حقوقی و ثبتی و خدمات نقشهبرداری و مهندسی حدنگاری تأسیس میشود.
کارگزاریها بهعنوان واسط حرفهای میان متقاضیان و سازمان ثبت عمل کرده و تمامی خدمات خود را طبق ضوابط قانونی، دستورالعملهای سازمان و استانداردهای مصوب ارائه میکنند، بهگونهای که امکان انجام خدمات به صورت غیرحضوری و برخط فراهم باشد. فعالیت آنها محدود به پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات لازم برای خدمات ثبتی مانند صدور سند المثنی، تبدیل اسناد دفترچهای به حدنگار، تفکیک و افراز املاک، تجمیع املاک و اصلاح مندرجات اسناد مالکیت است و شامل تصمیمگیری حقوقی یا صدور سند رسمی توسط خود کارگزاری نمیشود. مسؤولیت صحت اقدامات، رعایت قوانین و جبران خسارتهای ناشی از عملکرد بر عهده کارگزاری است و بهرهگیری از کارشناسان تخصصی حقوقی و نقشهبرداری برای انجام خدمات الزامی است.
۱. چه اشخاصی میتوانند کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی ثبت کنند؟
بر اساس دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت، «ثبت شرکت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی» فقط برای اشخاصی با شرایط مشخص امکانپذیر است.
1. شرایط الزامی مؤسسان، سهامداران و مدیران کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
📋شرایط عمومی
- ایرانی بودن:
- کلیه سهامداران
- مالکان
- مدیرعامل
- اعضای هیأتمدیره
- عدم سوءپیشینه کیفری مؤثر:
- مدیرعامل
- تمام اعضای هیأتمدیره
- نداشتن منع قانونی تصدی شغل:
- رعایت قانون منع تصدی بیش از یک شغل (بهویژه برای مدیرعامل و اعضای هیأتمدیره)
- عدم وجود شرط مغایر در اساسنامه شرکت:
- موضوع فعالیت باید با کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی املاک سازگار باشد
- تعهد رسمی به رعایت قوانین و دستورالعمل
2. الزامات ساختاری شرکت پس از ثبت
پس از صدور پروانه، شرکت مکلف است حداکثر ظرف ۶ ماه موارد زیر را فراهم کند:
📋 الزامات اجباری
- راهاندازی حداقل یک شعبه فعال
- معرفی حداقل:
- یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی
- یک کارشناس نقشهبرداری
3. چه کسانی میتوانند «کارشناس» کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی باشند؟
الف) کارشناس امور ثبتی و حقوقی (نمونههای مهم):
- وکیل دادگستری
- سردفتر یا دفتریار
- قاضی یا قاضی بازنشسته
- کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
- عضو هیأت علمی حقوق یا فقه و حقوق
- فارغالتحصیل حقوق یا فقه و حقوق با حداقل ۱ سال سابقه مرتبط
- کارمند بازنشسته ثبت اسناد با حداقل ۵ سال سابقه مرتبط
ب) کارشناس نقشهبرداری:
- کارشناس رسمی دادگستری نقشهبرداری
- مهندس دارای پروانه نظام مهندسی
- عضو هیأت علمی رشتههای فنی مرتبط
- فارغالتحصیل مهندسی نقشهبرداری، عمران، معماری یا شهرسازی با سابقه یکسال
- کارمند بازنشسته ثبت اسناد با سابقه مرتبط
بر اساس دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، خدماتی که کارگزاریها مجاز به ارائه آن هستند بهصورت حصری در ماده ۷ دستورالعمل تعیین شده است.
خدمات قابل ارائه توسط کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
کارگزاری صرفاً میتواند پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات لازم برای خدمات زیر را انجام دهد:
- صدور سند مالکیت المثنی و تبدیل اسناد مالکیت دفترچهای به سند حدنگار (کاداستری)
- تفکیک عرصه و آپارتمان، تجمیع املاک و افراز ملک مشاع
- تغییر وضعیت املاک، تعیین حدود باقیمانده املاک، اصلاح ملک و اصلاح مندرجات اسناد مالکیت
- صدور سند مالکیت حدنگار برای متصرفان قانونی فاقد سند رسمی مالکیت بر اساس مقررات ثبت عمومی و سایر مقررات فوقالعاده ثبتی
- درج ادعای موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
نکات بسیار مهم و محدودکننده
- 🔹 نقش کارگزاری صرفاً تشریفاتی و اجرایی است
طبق تبصره ۱ ماده ۷، خدمات کارگزاری شامل:- تهیه نقشه
- تنظیم صورتمجلسها
- انتشار آگهیها
ولی شامل تصمیمگیری قانونی، صدور رأی یا صدور سند مالکیت نمیشود.
- 🔹 واگذاری خدمات جدید فقط با:
- پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- و تأیید شورای نظارت
امکانپذیر است (تبصره ۲ ماده ۷).
- 🔹 مراجعه مستقیم اشخاص به سازمان ثبت همچنان مجاز است و وجود کارگزاری مانع آن نیست (تبصره ۳ ماده ۷).
- 🔹 املاک دارای رده حفاظتی (موضوع بند ۳ ماده ۱ آییننامه اجرایی قانون کاداستر)
مشمول خدمات کارگزاری نیستند و باید مستقیماً توسط سازمان ثبت رسیدگی شوند (تبصره ۴ ماده ۷).
در کل کارگزاریها نقش واسطه تخصصی فنی، مهندسی و حقوقی را دارند و مأموریت آنها تسهیل، تسریع و غیرحضوریسازی خدمات ثبتی است، بدون آنکه وارد حوزه صلاحیتهای حاکمیتی و تصمیمگیری ثبتی شوند.
نکات مهم دستورالعمل ثبت کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
۱. ماهیت کارگزاری
- کارگزاری دستگاه تصمیمگیر یا صادرکننده سند نیست
- فقط مجاز به پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات ثبتی است
- صدور سند، اتخاذ تصمیم و صدور رأی صرفاً در صلاحیت سازمان ثبت باقی میماند
۲. فقط اشخاص حقوقی مجازند
- ثبت کارگزاری فقط برای شرکتها و مؤسسات غیردولتی ثبتشده مجاز است
- اشخاص حقیقی نمیتوانند مستقلاً کارگزاری بگیرند
- همه سهامداران و مدیران باید ایرانی باشند
۳. زیرساخت غیرحضوری الزام قانونی است
- ارائه خدمات باید غیرحضوری و برخط باشد
- داشتن سامانه، درگاه خدمات الکترونیک و اتصال به سامانه جامع املاک الزامی است
- مراجعه حضوری فقط در موارد استثنایی مجاز است
۴. الزام به معرفی دو کارشناس تخصصی
هر کارگزاری باید حداقل دارای:
- یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی
- یک کارشناس نقشهبرداری
❗ بدون این دو نفر، پروانه صادره باطل یا معلق میشود
۵. دامنه خدمات محدود و مشخص است
کارگزاری فقط میتواند خدمات زیر را انجام دهد:
- صدور سند المثنی
- تبدیل اسناد دفترچهای به حدنگار
- تفکیک، افراز و تجمیع
- اصلاح اسناد و حدود ملک
- ثبت ادعای موضوع ماده ۱۰ قانون الزام
📌 ارائه خدمات خارج از این فهرست تخلف انتظامی محسوب میشود
۶. اختیار انتخاب با مالک است
- استفاده از کارگزاری اختیاری است
- مالک میتواند مستقیماً به سازمان ثبت مراجعه کند
- رضایت مالک باید الکترونیکی (پیامکی) ثبت شود
۷. مسئولیت کامل بر عهده کارگزاری است
- کلیه خسارات ناشی از اقدامات کارگزاری بر عهده خود کارگزاری است
- در صورت عدم جبران خسارت، پروانه تعلیق میشود
۸. تعرفهها آزاد نیستند
- کارگزاری حق تعیین تعرفه ندارد
- نرخها توسط قوه قضائیه تصویب میشود
- دریافت وجه خارج از تعرفه، تخلف محسوب میشود
۹. نظارت شدید و هوشمند
سازمان ثبت:
- نظارت سامانهای و هوشمند دارد
- نقشهها را با تصاویر ماهوارهای تطبیق میدهد
- بازرسی میدانی انجام میدهد
- گزارش عملکرد و رتبهبندی عمومی منتشر میکند
۱۰. امکان شکایت آنلاین و محرمانه
- ثبت شکایت و گزارش تخلف بهصورت برخط
- حفظ محرمانگی گزارشدهنده در صورت درخواست
۱۱. املاک خاص از شمول کارگزاری خارجاند
- املاک دارای رده حفاظتی (امنیتی، نظامی و …)
- این املاک فقط از طریق سازمان ثبت پیگیری میشوند
۱۲. خطر تعلیق و ابطال پروانه
پروانه کارگزاری در موارد زیر:
- فقدان شرایط قانونی
- انحلال یا ورشکستگی
- صدور حکم قضایی
- عدم جبران خسارت
میتواند معلق یا باطل شود
۱۳. شفافیت و رتبهبندی عمومی
- هر ۶ ماه عملکرد کارگزاریها بررسی میشود
- نتیجه در سایت سازمان ثبت منتشر میشود
- کیفیت خدمات مستقیماً بر اعتبار کارگزاری اثر دارد
اهميت تاسیس کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
اهمیت ثبت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی در چارچوب دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران را میتوان از چند جنبه کلیدی بررسی کرد:
۱. تسهیل دسترسی به خدمات ثبتی و غیرحضوری
- کارگزاریها امکان ارائه خدمات ثبت اسناد، افراز، تجمیع و اصلاح املاک را به صورت غیرحضوری فراهم میکنند.
- این موضوع موجب کاهش زمان و هزینه متقاضیان و جلوگیری از مراجعه مکرر به ادارات ثبت میشود.
- ارائه خدمات به صورت برخط باعث شفافیت در فرآیندها و کاهش خطای انسانی میشود.
۲. تضمین کیفیت و صحت خدمات
- کارگزاریها موظف به استفاده از کارشناسان حرفهای حقوقی و نقشهبرداری هستند که واجد شرایط قانونی و تخصصی مشخص شده در دستورالعمل میباشند.
- این امر موجب افزایش دقت و صحت اسناد و نقشهها و کاهش اختلافات حقوقی و ثبتی میشود.
۳. ایجاد شفافیت و نظارت دقیق
- سازمان ثبت و شورای نظارت بر عملکرد کارگزاریها نظارت میکنند و از روشهایی مانند سامانههای هوشمند، تطبیق نقشهها با تصاویر ماهوارهای و بازرسها استفاده میکنند.
- این نظارت باعث کاهش تخلفات و تضمین اجرای صحیح قانون میشود.
۴. حمایت قانونی و مسئولیتپذیری
- ثبت کارگزاری به معنای اعتبار قانونی و حمایت سازمانی است و کارگزاریها موظف به رعایت قوانین و دستورالعملها میباشند.
- در صورت بروز تخلف یا خسارت، کارگزاری پاسخگو بوده و سازمان میتواند مجوز فعالیت آن را تعلیق یا ابطال کند.
۵. تسهیل استعلامها و تعامل بینسازمانی
- سامانه کارگزاریها امکان استعلام آنلاین از مراجع ذیربط و دریافت پاسخ بدون تأخیر انسانی را فراهم میکند.
- این کار باعث یکپارچگی اطلاعات ثبتی و نقشهبرداری و تسریع انجام خدمات میشود.
۶. تقویت نقش بخش خصوصی و رقابت سالم
- ثبت کارگزاری برای اشخاص حقوقی غیردولتی فرصت فعالیت قانونی و حرفهای در حوزه خدمات ثبتی فراهم میکند.
- این موضوع موجب افزایش کیفیت خدمات، کاهش تمرکز سازمان و بهرهوری بیشتر میشود.
به طور خلاصه، ثبت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی نقش واسطه قانونی، تخصصی و نظارتی بین متقاضیان و سازمان ثبت را ایفا میکند و باعث سرعت، شفافیت، دقت و امنیت حقوقی و ثبتی در ارائه خدمات میشود.
تعرفه های خدمات قابل ارائه کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
در این بخش، هزینهها در دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم را بهصورت شفاف، تفکیی و کاملاً کاربردی توضیح میدهم؛ بهگونهای که برای متقاضیان ثبت و فعالیت کارگزاری ابهامی باقی نماند:
۱. کارگزاری حق تعیین قیمت ندارد
》کارگزاری مجاز به تعیین تعرفه دلخواه نیست.
طبق ماده ۱۴ دستورالعمل:
- تعرفه هر خدمت:
- پیشنهاد → شورای نظارت
- تصویب → رئیس قوه قضائیه
- ابلاغ → سازمان ثبت اسناد
📌 بنابراین:
- دریافت هر مبلغ بیش از تعرفه رسمی = تخلف انتظامی
- حتی توافق خصوصی با متقاضی، اعتبار قانونی ندارد
۲. اجزای هزینهای که متقاضی پرداخت میکند
هزینه خدمات کارگزاری معمولاً شامل سه بخش مجزا است:
الف) تعرفه خدمات کارگزاری
- دستمزد رسمی کارگزاری برای انجام تشریفات
- مبلغ آن در جدول تعرفه مصوب قوه قضائیه مشخص میشود
ب) حقوق دولتی و عمومی
این مبالغ مستقیماً متعلق به دولت است، مانند:
- هزینههای ثبتی
- هزینه انتشار آگهیها
- حقوق دولتی حدنگاری
- هزینه استعلامها
📌 کارگزاری فقط واسط دریافت است و ذینفع نیست
ج) هزینه اقدامات انجامشده (در صورت عدم انجام خدمت)
- اگر درخواست قابل انجام نباشد:
- کارگزاری باید مبلغ را بازگرداند
- فقط هزینه اقدامات انجامشده قابل کسر است
۳. الزام شفافیت کامل هزینهها
طبق ماده ۱۵:
کارگزاری مکلف است:
- قبل از شروع کار:
- کل فرآیند
- جزئیات هزینهها
- تعرفه رسمی
را بهطور شفاف اعلام کند
📌 عدم اعلام شفاف هزینه = تخلف
۴. پرداخت باید غیرحضوری باشد
طبق ماده ۱۶:
- پرداخت:
- تعرفه کارگزاری
- حقوق دولتی
- باید از طریق درگاه الکترونیکی سامانه کارگزاری انجام شود
❌ دریافت نقدی یا خارج از سامانه، مغایر دستورالعمل است
۵. استرداد وجه (موضوع بسیار مهم برای متقاضیان)
اگر بعد از دریافت وجه مشخص شود:
- انجام درخواست ممکن نیست
- یا خدمت متوقف میشود
🔹 کارگزاری مکلف است:
- اصل وجه را بازگرداند
- فقط هزینه اقدامات انجامشده را کسر کند
- تأخیر یا امتناع → تعلیق پروانه
۶. بهروزرسانی سالانه تعرفهها
- تعرفهها:
- سالانه
- بر اساس شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی بانک مرکزی
- با همان سازوکار تصویب اولیه
بهروزرسانی میشوند
📌 کارگزاری اجازه افزایش خودسرانه ندارد
۷. مسئولیت مالی تخلفات
در صورت:
- دریافت وجه اضافه
- عدم استرداد وجه
- تحمیل هزینه غیرقانونی
نتیجه:
- جبران خسارت الزامی
- تعلیق یا ابطال پروانه
- ثبت در گزارش رتبهبندی عمومی
متن کامل دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت کشور
در راستای اجرای احکام قانونی مندرج در قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ بهمنظور تبیین نحوه اجرا، تعیین ضوابط و تشریح تکالیف دستگاههای اجرایی و ذیربط تدوین و ابلاغ شده است. این دستورالعمل، چارچوب اجرایی لازم برای تحقق اهداف پیشبینیشده در قانون برنامه هفتم را فراهم کرده و نقش مهمی در ایجاد وحدت رویه، شفافسازی فرآیندها و تضمین حسن اجرای قانون ایفا میکند.
با توجه به اهمیت این دستورالعمل در حوزههای حقوقی، اجرایی و نظارتی، آگاهی از مفاد آن برای ثبت کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی اشخاص حقیقی و حقوقی، فعالان اقتصادی، دستگاههای اجرایی و مراجع ذیصلاح ضروری است.
ازاینرو، در ادامه، متن کامل دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران بدون دخل و تصرف و عیناً جهت اطلاع و بهرهبرداری منتشر میشود
در اجرای بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ و در راستای بند الف (۳ـ۲) ماده ۱۰۵ قانون مذکور و به منظور فراهم سازی امکان ارائه غیرحضوری تمامی خدمات ثبتی از قبیل درخواست های تجمیع پلاک های ثبتی، تفکیک آپارتمانی و افراز، موضوع راهکار ۲۰۳ سند تحول و تعالی قوه قضائیه، دستور العمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، به شرح مواد آتی است.
●
》فصل اول: تعاریف و اصطلاحات
ماده۱ـ تعاریف و اصطلاحات مذکور در این دستورالعمل به شرح ذیل است:
- الف ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
- ب ـ سامانه: سامانه جامع املاک؛
- پ ـ کارگزاری: شخص حقوقی است که در اجرای بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران به منظور ارائه خدمات ثبتی شامل خدمات فنی، مهندسی و حقوقی املاک و اجرای حدنگاری با مجوز فعالیت و تحت نظارت سازمان و مطابق قوانین و مقررات و در چارچوب این دستورالعمل فعالیت می نماید؛
- ت ـ متقاضی: متقاضی دریافت یک یا چند خدمت از خدمات مذکور در ماده ۷ دستورالعمل؛
- ث ـ کارشناس امور ثبتی و حقوقی: شخصی که فعالیت های مرتبط با امور حقوقی و ثبتی را برای کارگزاری انجام می دهد
- ج ـ کارشناس نقشه برداری: شخصی که فعالیت های مرتبط با نقشه برداری را برای کارگزاری انجام می دهد؛
- چ ـ کارشناس کارگزاری: کارشناس نقشه برداری یا کارشناس امور ثبتی و حقوقی؛
- ح ـ شورای نظارت: کارگروه متشکل از نمایندگان معاونت های اول، حقوقی و امور مجلس و راهبردی قوه قضائیه و سازمان که تکالیف مقرر در دستورالعمل را بر عهده دارد؛
- خ ـ دستورالعمل: دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران.
》فصل دوم: اعطای پروانه کارگزاری
ماده۲ـ سازمان با رعایت تبصره ۴ ماده ۷ مکرر قانون اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی، برای اشخاص حقوقی غیردولتی که به عنوان شرکت یا موسسه به ثبت رسیده و در پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی دارای شناسه ملی باشند در صورت تقاضا و دارا بودن شرایط زیر، پروانه کارگزاری صادر می نماید:
- الف ـ ایرانی بودن کلیه سهامداران، مالکان، مدیران، مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره؛
- ب ـ عدم سوء پیشینه مؤثر کیفری برای مدیرعامل و تمامی اعضای هیأت مدیره؛
- پ ـ دارا بودن زیرساخت های لازم جهت ارائه خدمات به صورت غیرحضوری و تبادل اطلاعات به صورت برخط با سازمان؛
- ت ـ عدم وجود شروطی مخالف دستورالعمل در اساسنامه شخص حقوقی؛
- ث ـ تعهد به رعایت قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران و مفاد دستورالعمل.
- تبصره۱ـ در خصوص مدیرعامل و اعضای هیأت مدیره کارگزاری رعایت تبصره ۴ ماده واحده قانون مأموریت تصدی بیش از یک شغل مصوب۱۳۷۳ با اصلاحات بعدی ضروری است.
- تبصره۲ـ کارگزاری باید به صورت رسمی متعهد شود کلیه ضوابط قانونی مربوط به انجام خدمات واگذار شده به کارگزاری و شرایط دستورالعمل را رعایت نماید و در صورت تخلف مطابق دستورالعمل و سایر مقررات و ضوابط مربوط به تخلف وی رسیدگی می شود.
ماده۳ـ کارگزاری پس از اخذ پروانه، مکلف است حداکثر ظرف ۶ ماه شرایط زیر را فراهم و به صورت مکتوب به سازمان اعلام و شروع به کار کند، در غیر این صورت پروانه صادره ابطال خواهد شد:
- الف ـ راه اندازی حداقل یک شعبه؛
- ب ـ معرفی حداقل یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی؛
- پ ـ معرفی حداقل یک کارشناس امور نقشه برداری.
ماده۴ـ کارشناس امور ثبتی و حقوقی باید یکی از اشخاص ذیل باشد:
- ۱ـ دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری در رشته «امور ثبتی»
- ۲ـ دارای پروانه وکالت رسمی دادگستری یا سردفتری اسناد رسمی یا دفتریاری یا سابقه فعالیت در موارد مذکور؛
- ۳ـ دارای سابقه قضاوت؛
- ۴ـ کارمندان بازنشسته سازمان دارای حداقل ۵ سال سابقه کاری مرتبط با امور حقوقی و ثبتی به تأیید سازمان؛
- ۵ ـ عضو هیأت علمی در رشته های حقوق یا فقه و حقوق؛
- ۶ ـ دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر در رشته حقوق یا رشته فقه و حقوق و سابقه یک سال فعالیت در کارگزاری ها.
ماده۵ ـ کارشناس نقشه برداری باید یکی از اشخاص ذیل باشد:
- ۱ـ دارای پروانه کارشناسی رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری (از مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه یا کانون کارشناسان رسمی دادگستری)؛
- ۲ـ دارای پروانه اشتغال به کار در رشته مهندسی نقشه برداری از سازمان نظام مهندسی ساختمان؛
- ۳ـ کارمندان بازنشسته سازمان، دارای حداقل ۵ سال سابقه کاری مرتبط با نقشه برداری به تأیید سازمان؛
- ۴ـ عضو هیأت علمی در رشته های مهندسی نقشه برداری، مهندسی عمران، مهندسی معماری یا مهندسی شهرسازی؛
- ۵ ـ دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر در رشته مهندسی نقشه برداری، مهندسی عمران، مهندسی معماری یا مهندسی شهرسازی و سابقه یک سال فعالیت در کارگزاری ها.
ماده۶ ـ در صورتی که کارگزاری هر یک از شرایط ذکر شده در دستورالعمل را از دست دهد، سازمان مراتب را به کارگزاری ابلاغ می کند. کارگزاری مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ، آن شرط یا شرایط را مجدداً تحصیل کند، در غیر این صورت، سازمان پروانه آن کارگزاری را تعلیق می کند.
- تبصره ـ در صورت انحلال یا ورشکستگی کارگزاری یا صدور دستور یا حکم قضایی مبنی بر ممنوعیت فعالیت کارگزاری، سازمان پروانه آن کارگزاری را حسب مورد ابطال یا تا رفع ممنوعیت تعلیق می کند.
》فصل سوم: خدمات قابل ارائه توسط کارگزاری
ماده۷ـ خدمات ثبتی قابل ارائه توسط کارگزاری صرفاً شامل پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات لازم برای امور ذیل می باشد:
- ۱. صدور سند مالکیت المثنی و تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای به حدنگار؛
- ۲. تفکیک عرصه و آپارتمان، تجمیع املاک و افراز ملک مشاع؛
- ۳. تغییر وضعیت املاک، تعیین حدود باقی مانده املاک، اصلاح ملک و اصلاح مندرجات اسناد مالکیت؛
- ۴. صدور سند مالکیت حدنگار برای متصرفان قانونی فاقد سند رسمی مالکیت بر اساس مقررات ثبت عمومی و سایر مقررات فوق العاده ثبتی؛
- ۵. درج ادعای موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
تبصره۱ـ تشریفات لازم در این ماده نظیر تهیه نقشه و تهیه صورت مجلس های لازم و انتشار آگهی است ولی شامل موضوعاتی مانند اتخاذ تصمیم قانونی، صدور سند مالکیت و صدور رأی نمی باشد.
تبصره۲ـ واگذاری سایر خدمات به کارگزاری با پیشنهاد سازمان و تأیید شورای نظارت امکان پذیر است.
تبصره۳ـ فراهم شدن امکان انجام خدمات فوق الذکر توسط کارگزاری ها، مانع مراجعه مستقیم اشخاص به سازمان برای انجام آن ها بر اساس قوانین و مقررات موجود نیست.
تبصره۴ـ امکان دریافت خدمات از کارگزاری ها برای املاک دارای رده حفاظتی موضوع بند ۳ ماده ۱ آیین نامه اجرایی تبصره ماده (۹) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور وجود نخواهد داشت و برای دریافت خدمات ثبتی برای این املاک باید مستقیما به سازمان مراجعه شود.
ماده۸ ـ سازمان حداکثر ظرف سه ماه از ابلاغ دستورالعمل، برای هر یک از خدمات موضوع دستورالعمل، سند الزامات ارائه آن خدمت توسط کارگزاری، شامل مواردی از قبیل امور ذیل را در چارچوب ضوابط دستورالعمل و دیگر قوانین و مقررات، تدوین و پس از تصویب در شورای نظارت (ظرف یک ماه از تدوین) ابلاغ می کند:
- الف) مدارک لازم، شیوه و مراحل ارائه، استعلام های لازم برای انجام هر خدمت و عنوان داده ها و اسنادی که باید توسط کارگزاری تنظیم و ثبت شود و قالب های استاندارد هر یک و نحوه ثبت و ارسال آن ها به سازمان و همچنین نحوه و محل ذخیر ه سازی هر یک از داده ها و آن خدمت؛
- ب) دسترسی هایی که باید به کارگزاری برای ارائه آن خدمت اعطا شود؛
ماده۹ـ سازمان مکلف است حداکثر ظرف سه ماه از ابلاغ دستورالعمل، سامانه را به منظور انجام خدمات توسط کارگزاری ها از طریق درگاه های ارائه خدمات غیرحضوری آن ها، بازطراحی نموده و دیگر زیرساخت های لازم آن را نیز فراهم نماید.
ماده۱۰ـ سازمان مکلف است در راستای ارائه خدمات موضوع دستورالعمل، امکان استعلام از مراجعی که در انجام خدمات، نیاز به استعلام از آن ها است و دریافت پاسخ آن در بستر سامانه، در چارچوب سند الزامات هر خدمت و حتی المقدور بدون نیاز به مداخله عامل انسانی از طریق سازمان برای کارگزاری ها را فراهم کند. انجام استعلام باید به نحوی باشد که موجب تأخیر یا تعلل در انجام خدمات نگردد.
》فصل چهارم: الزامات ارائه خدمت توسط کارگزاری
ماده۱۱ـ انجام خدمات ثبتی املاک توسط کارگزاری منوط به تقاضا و رضایت مالک یا نماینده قانونی وی است. سازمان باید سازوکار اعلام رضایت از طریق ارسال پیامک را فراهم نماید.
ماده۱۲ـ کارگزاری مکلف است:
- ۱ـ کلیه خدمات خود را به نحوی ارائه دهد که نیازی به حضور متقاضی در محل شعبه کارگزاری نباشد و حداقل یک درگاه ارائه خدمات غیرحضوری راه اندازی نماید. این امر مانع از مراجعه حضوری متقاضی به کارگزاری نیست. خدماتی که در سند الزامات آن تصریح به حضوری بودن آن شده است از شمول این بند مستثنی است.
- ۲ـ اقدامات انجام شده ذیل هر خدمت را به همراه اطلاعات هویتی کارشناس کارگزاری انجام دهنده آن اقدام، زمان انجام آن و مستندات مربوطه را از طریق سامانه در اختیار سازمان قرار دهد و در صورت درخواست متقاضی از طریق درگاه مذکوردر بند یک و پیامک اقدامات انجام شده را به وی اعلام نماید.
- ۳ـ اقدامات مرتبط با امور ثبتی ـ حقوقی و نقشه برداری را صرفاً از طریق کارشناس مرتبط انجام دهد.
ماده۱۳ـ مسؤولیت اقدامات انجام شده در کارگزاری و جبران خسارت های وارده بر اثر اقدامات کارگزاری، بر عهده کارگزاری است.
》فصل پنجم: هزینه خدمات کارگزاری
ماده۱۴ـ تعرفه هر خدمت با پیشنهاد شورای نظارت و پس از تصویب رئیس قوه قضائیه ابلاغ می شود. سازمان، تعرفه هر خدمت را پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به کارگزاری ها ابلاغ و به اطلاع عموم مردم می رساند و به صورت سالانه تعرفه را با رعایت ترتیبات مذکور بر اساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی بانک مرکزی به روزرسانی می نماید.
ماده۱۵ـ کارگزاری مکلف است فرآیند انجام درخواست متقاضی و کلیه هزینه های مرتبط با آن و تعرفه اعلامی سازمان را به نحو مقتضی از قبیل اعلان در دفتر کارگزاری یا سامانه به اطلاع متقاضیان برساند.
تبصره ـ در صورتی که پس از دریافت وجه مشخص شود که انجام آن درخواست ممکن نیست، کارگزاری مکلف است هزینه دریافتی را (با کسر هزینه اقدامات انجام شده) به متقاضی عودت دهد.
ماده۱۶ـ سازمان با همکاری کارگزاری ها باید امکان پرداخت غیرحضوری کلیه حقوق دولتی و عمومی مرتبط با انجام خدمت را برای متقاضی از طریق سامانه کارگزاری ها فراهم نماید.
》فصل ششم: سایر مقررات
ماده۱۷ـ سایر ضوابط حاکم بر فعالیت کارگزاری ها ، عناوین تخلفات کارگزاری ها و کارشناسان کارگزاری، نحوه رسیدگی به تخلفات و درجات مجازات های انتظامی کارگزاری ها و کارشناسان کارگزاری به پیشنهاد سازمان به تصویب شورای نظارت می رسد و توسط سازمان به کارگزاری ها ابلاغ می شود .
ماده۱۸ـ در صورتی که کارگزاری ظرف یک ماه از تاریخ قطعیت رأی مراجع قانونی، خسارت وارده به اشخاص را پرداخت نکند، سازمان مجوز کارگزاری را تا پرداخت خسارت تعلیق می نماید.
ماده۱۹ـ سازمان مکلف است امکان گزارش تخلف و ثبت شکایت از کارگزاری و یا کارشناس کارگزاری را به صورت برخط فراهم نماید.
تبصره ـ در گزارش تخلف، در صورت درخواست گزارش دهنده، باید هویت وی، محرمانه باقی بماند.
ماده۲۰ـ سازمان بر عملکرد کارگزاری و و کارشناسان کارگزاری با روش هایی از قبیل استفاده از نظارت های هوشمند از طریق سامانه، تطبیق نقشه های دریافتی از کارگزاری با نقشه های ماهواره ای به صورت تصادفی و اعزام بازرس، بر کیفیت اطلاعات دریافتی از کارگزاری نظارت می نماید.
ماده۲۱ـ سازمان موظف است هر شش ماه یک بار بر اساس شاخص هایی نظیر تعداد و نوع درخواست های منجر به صدور سند، میزان رضایتمندی متقاضیان و تعداد و نوع تخلفات انتظامی، نسبت به تدوین گزارش کیفیت عملکرد کارگزاری ها و رتبه بندی آن ها اقدام نموده و گزارش مذکور را در تارنمای سازمان به صورت عمومی منتشر نماید.
تبصره ـ اجرای این ماده بر اساس شیوه نامه ای است که ظرف شش ماه از ابلاغ دستورالعمل توسط سازمان تهیه و با تصویب شورای نظارت ابلاغ می شود.
ماده۲۲ـ شورای نظارت مکلف است هر شش ماه یکبار نحوه اجرای دستورالعمل را بررسی و گزارشی از آن و در صورت نیاز، پیشنهاد اصلاح دستورالعمل را به معاون اول قوه قضائیه ارائه دهد.
این دستورالعمل در ۲۲ ماده و ۱۰ تبصره در تاریخ ۱۴۰۴/۷/۲۶ به تصویب رئیس قوه قضائیه رسید و از تاریخ ابلاغ لازم الاجرا است.
پرسش های متداول درباره تاسیس کارگزاری فنی مهندسی و حقوقی
۱. هدف اصلی دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ چیست؟
پاسخ: فراهمسازی امکان ارائه غیرحضوری خدمات ثبتی، تسریع فرآیندها، افزایش شفافیت و کاهش مراجعات حضوری به سازمان ثبت
۲. کارگزاری موضوع این دستورالعمل چه ماهیتی دارد؟
پاسخ: کارگزاری شخص حقوقی غیردولتی است که صرفاً مجری تشریفات فنی، مهندسی و حقوقی املاک بوده و اختیار تصمیمگیری یا صدور سند ندارد.
۳. کدام مرجع مجوز فعالیت کارگزاری را صادر میکند؟
پاسخ: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
۴. آیا اشخاص حقیقی میتوانند مستقیماً کارگزاری ثبت کنند؟
پاسخ: خیر، فقط اشخاص حقوقی غیردولتی مجاز به اخذ پروانه کارگزاری هستند.
۵. شرط تابعیت مدیران و سهامداران کارگزاری چیست؟
پاسخ: کلیه سهامداران، مدیرعامل و اعضای هیأتمدیره باید ایرانی باشند.
۶. سوءپیشینه کیفری چه تأثیری بر صدور پروانه دارد؟
پاسخ: وجود سوءپیشینه کیفری مؤثر برای مدیرعامل یا اعضای هیأتمدیره مانع صدور پروانه است.
۷. کارگزاری پس از دریافت پروانه چه مهلتی برای شروع فعالیت دارد؟
پاسخ: حداکثر شش ماه؛ در غیر این صورت پروانه ابطال میشود.
۸. حداقل نیروی انسانی تخصصی مورد نیاز کارگزاری چیست؟
پاسخ: حداقل یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی و یک کارشناس نقشهبرداری
۹. چه اشخاصی میتوانند کارشناس امور ثبتی و حقوقی باشند؟
پاسخ: وکلا، سردفتران، قضات، کارشناسان رسمی امور ثبتی، اعضای هیأت علمی حقوق، یا فارغالتحصیلان حقوق دارای سابقه مرتبط
۱۰. چه اشخاصی میتوانند کارشناس نقشهبرداری باشند؟
پاسخ: کارشناسان رسمی نقشهبرداری، مهندسان دارای پروانه نظام مهندسی، اعضای هیأت علمی رشتههای فنی مرتبط یا افراد دارای مدرک و سابقه مرتبط
۱۱. مهمترین خدمات قابل ارائه توسط کارگزاری کدام است؟
پاسخ: تفکیک، افراز، تجمیع، اصلاح اسناد، صدور سند المثنی و تبدیل اسناد دفترچهای به حدنگار.
۱۲. آیا کارگزاری میتواند تصمیم ثبتی یا رأی صادر کند؟
پاسخ: خیر، این اختیارات صرفاً در صلاحیت سازمان ثبت است.
۱۳. آیا استفاده از خدمات کارگزاری برای مردم اجباری است؟
پاسخ: خیر، مراجعه مستقیم به سازمان ثبت همچنان امکانپذیر است.
۱۴. رضایت مالک برای ارائه خدمات چگونه اخذ میشود؟
پاسخ: بهصورت الکترونیکی و از طریق پیامک در سامانه.
۱۵. اصل حاکم بر ارائه خدمات کارگزاری چیست؟
پاسخ: اصل بر ارائه غیرحضوری خدمات است
۱۶. مسئولیت اقدامات و خسارات ناشی از آن بر عهده کیست؟
پاسخ: بهطور کامل بر عهده کارگزاری
۱۷. تعرفه خدمات کارگزاری چگونه تعیین میشود؟
پاسخ: با پیشنهاد شورای نظارت و تصویب رئیس قوه قضائیه.
۱۸. آیا کارگزاری مجاز به دریافت وجه خارج از تعرفه است؟
پاسخ: خیر، دریافت وجه اضافی تخلف محسوب میشود.
۱۹. پرداخت هزینهها باید به چه صورتی انجام شود؟
پاسخ: بهصورت غیرحضوری و از طریق سامانه کارگزاری
۲۰. در صورت عدم امکان انجام خدمت، تکلیف هزینه دریافتی چیست؟
پاسخ: استرداد وجه به متقاضی با کسر هزینه اقدامات انجامشده.
۲۱. چه املاکی مشمول خدمات کارگزاری نمیشوند؟
پاسخ: املاک دارای رده حفاظتی موضوع آییننامه قانون جامع حدنگار
۲۲. سازمان ثبت چگونه بر عملکرد کارگزاری نظارت میکند؟
پاسخ: از طریق نظارت هوشمند سامانهای، تطبیق نقشهها با تصاویر ماهوارهای و اعزام بازرس
۲۳. آیا امکان ثبت شکایت علیه کارگزاری وجود دارد؟
پاسخ: بله، ثبت شکایت بهصورت برخط و حتی بهصورت محرمانه امکانپذیر است
۲۴. در صورت از دست رفتن شرایط قانونی، چه اقدامی انجام میشود؟
پاسخ: سازمان اخطار میدهد و در صورت عدم رفع ظرف یک ماه، پروانه تعلیق میشود
۲۵. در چه مواردی پروانه کارگزاری ابطال میشود؟
پاسخ: انحلال، ورشکستگی، عدم شروع فعالیت، یا ممنوعیت قضایی
۲۶. عدم جبران خسارت قطعی چه پیامدی دارد؟
پاسخ: تعلیق پروانه کارگزاری تا زمان پرداخت خسارت
۲۷. تعرفه خدمات هر چند وقت یکبار بهروزرسانی میشود؟
پاسخ: سالانه و بر اساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی بانک مرکزی.
۲۸. رتبهبندی کارگزاریها چگونه انجام میشود؟
پاسخ: هر شش ماه یکبار بر اساس کیفیت خدمات، رضایت متقاضیان و تخلفات انتظامی
۲۹. نتایج رتبهبندی کارگزاریها چگونه منتشر میشود؟
پاسخ: بهصورت عمومی در تارنمای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
۳۰. مهمترین ریسک فعالیت کارگزاری چیست؟
پاسخ: تخلف مالی یا حرفهای که منجر به تعلیق یا ابطال پروانه و خدشه به اعتبار عمومی کارگزاری میشود.
جمع بندی
در پایان میتوان گفت تأسیس کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی املاک در چارچوب بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت، گامی مهم در جهت تحقق دولت الکترونیک، تسهیل دسترسی عمومی به خدمات ثبتی، کاهش مراجعات حضوری و ارتقای شفافیت و کارآمدی نظام ثبت محسوب میشود. این کارگزاریها با بهرهگیری از تخصصهای حقوقی، ثبتی و نقشهبرداری و با فعالیت تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نقش واسط حرفهای میان متقاضیان و حاکمیت را ایفا میکنند؛ نقشی که هم به تسریع فرآیندها و هم به افزایش دقت و کیفیت خدمات منجر میشود.
موفقیت در تأسیس و اداره کارگزاری مستلزم رعایت دقیق ضوابط قانونی، پایبندی به الزامات نظارتی، استفاده از نیروی انسانی متخصص و بهرهگیری از زیرساختهای فناورانه مناسب است. بیتردید، کارگزاریهایی که با رویکرد حرفهای، مسئولانه و مبتنی بر رضایت متقاضیان فعالیت کنند، علاوه بر ایفای نقش مؤثر در اجرای احکام برنامه هفتم، میتوانند به عنوان بازیگران کلیدی در تحول نظام خدمات ثبتی کشور شناخته شوند و زمینهساز اعتماد عمومی و توسعه پایدار در حوزه املاک و حقوق ثبت گردند.